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Le agevolazioni prima casa per i giovani non possono essere richieste da chi compie 36 anni nell’anno solare del rogito, anche se successivamente a esso. Questo è uno dei molti chiarimenti contenuti nella circolare n. 12, pubblicata ieri, con la quale l’Agenzia delle Entrate illustra le nuove agevolazioni “prima casa” under 36, come introdotte dall’art. 64 commi 6-10 del DL 73/2021 convertito. Si ricorda, brevemente, che, come illustrato nell’apposita Scheda di aggiornamento, l’agevolazione introdotta dal DL “Sostegni-bis” convertito consiste nell’esenzione dalle imposte d’atto (imposte di registro, ipotecaria e catastale) e, per gli atti imponibili a IVA, in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto medesimo, nonché nell’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione degli immobili agevolati. Il beneficio è limitato agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore del decreto “Sostegni-bis”) e il 30 giugno 2022. Dal punto di vista soggettivo, il beneficio si applica limitatamente ai trasferimenti operati a favore di soggetti che soddisfino entrambe le seguenti condizioni:
– non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
– hanno un indicatore della situazione economica equivalente non superiore a 40.000 euro annui. Dal punto di vista oggettivo, l’agevolazione riguarda:
– non solo gli atti a titolo oneroso di acquisto della proprietà, ma anche gli atti traslativi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione (resta escluso, quindi, l’atto di costituzione del diritto di superficie).
– che abbiano a oggetto “«prime case» di abitazione”, escluse quelle catastalmente classificate A/1, A/8 o A/9, “come definite dalla Nota II-bis” all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86. I primi chiarimenti delle Entrate riguardano l’ambito soggettivo: viene confermato che, secondo l’interpretazione letterale della norma, il beneficio spetta a coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno solare in cui stipulano l’atto di acquisto, pertanto, secondo gli esempi forniti nella circolare:
– Tizio, che stipulerà un atto di acquisto nell’ottobre 2021 ma compirà 36 anni a dicembre 2021, non potrà applicare il beneficio;
– mentre Caio, che stipulerà un atto di acquisto nell’ottobre 2021, ma compirà 36 anni nel gennaio 2022, potrà (in presenza delle altre condizioni) accedere al beneficio. Per quanto concerne le condizioni di reddito, l’Agenzia rileva che il limite di 40.000 euro annui è ancorato alle risultanze ISEE di parte acquirente, come regolamentate dal DPCM 159/2013 e dal DLgs. 147/2017. In particolare, l’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero di soggetti che fanno pare dello stesso nucleo familiare. Posto che il requisito ISEE deve sussistere al momento della stipula del contratto di acquisto, la condizione non può ritenersi soddisfatta dal soggetto che abbia presentato la DSU in data successiva all’atto, atteso che l’ISEE non ha valenza retroattiva. In breve, per poter applicare il beneficio, il contribuente deve dichiarare in atto di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver provveduto a richiederla, avendo presentato la relativa DSU in data anteriore al rogito, indicando in atto il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità, oppure, ove questa non sia ancora stata rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. Per quanto riguarda gli effetti del beneficio, l’Agenzia delle Entrate afferma che, oltre all’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale, operi anche l’esenzione dall’imposta di bollo, seppur non espressamente richiamata dall’art. 64 comma 6 del DL 73/2021, in quanto: ci si trova comunque nel campo di applicazione dell’art. 10 comma 3 del DLgs. 23/2011 e il trattamento applicabile non può essere deteriore rispetto a quello previsto per l’agevolazione “prima casa” ordinaria. Un ulteriore importante chiarimento riguarda, poi, la spettanza dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale anche per gli atti imponibili a IVA, per i quali il beneficio fiscale consiste in un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta sull’acquisto. Ancora, viene chiarito che anche le pertinenze possono accedere al beneficio, con gli stessi limiti con cui sono ammesse all’agevolazione prima casa. Viene, infine precisato che il beneficio spetta in presenza delle condizioni previste dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, oltre a quelli richiesti dall’art. 64 comma 6 del DL 73/2021, confermando, così l’ipotesi della dottrina sulla natura di agevolazione di “secondo grado” del beneficio in parola.

15 ottobre 2021 / Anita MAURO

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“https://www.eutekne.info/Sezioni/Sezione_fisco.aspx?IDSezione=5”
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